沈阳购买限价商品房优惠指南

纳入保障性安居工程计划;

单套建筑面积控制在90平方米以下;

房价略低于同地段同品质普通商品住房价格。

1、首次置业退个税

沈阳知名人士表示，政府建限价房的出发点是解决中等收入人士首次置业的困难，其实政府可采取减免税收等方式扶持中等收入人士(尤其是包括公务员在内的白领工薪阶层)置业，操作上有两点建议：

第一、减免购房者在购房行为中需产生的所有个人税费。

第二、既然认可购房费用是必要的生活成本，就应该提高购房者工薪收入的免税额度，甚至可规定首次置业者可退回若干年限内的已缴个税，同时，供楼部分的工薪收入可免个税直至供楼完毕。但是若房屋转让时则要补交购房契税，并且减免个税的做法仅限第一套房，且对人均购买面积应有所限制。

这样的做法，同样可做到政府让利，而享受让利的购房者又真正得到实惠，且多了选择的余地。

2、中收入者购二手房减税

“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”是今年两会政府工作报告中住房部分的重要内容。“政府提到要通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。”本地一家中等规模房企的老总对记者说，限价房从推地到推房最少也要两年时间，政府通过税收等手段对中间阶层进行补贴可能会比直接投资建限价房要灵活和直接得多。比如，目前政府对5年内转让的二手房单位征收重税，而这部分成本则往往被转嫁到买主身上。不妨考虑对出让房子给首次置业购买二手房的买家的业主进行退税等，这样将向中等收入阶层释放出大量的二手房源来。

3、房贷优惠首次买房人

在相关人士接触到的限价房买家中，不少首次置业的年青人在考虑自己对房价的承担能力时，首先考虑到的都是首付问题。一些研究房贷政策的房地产专家也认为，政府为稳定房价在对多次置业者的房贷政策上出了很多措施，而且“9.27房贷新政”的效果很明显，那么在解决夹心阶层的购房问题上，政府是否也可以考虑对首次置业的自用买家给以首付成数的优惠，或者房贷利率、税费上的优惠呢?这样的政策对帮助中间阶层实现居者有其屋会更加直接。

1、缓推限价房，停供限价地

在对沈阳限价房政策进行反思时，接受采访的专家、学者以及业界人士，几乎都认为沈阳限价房应该缓推。此包括两方面内容：一是暂缓推出限价房地块;二是对于目前已有的1.5万套限价房分两三年推出市场。

知名人士表示，目前沈阳已经有1.5万套限价房在一年时间内推出市场，供应量庞大。而限价房的推出最主要的作用是稳定沈阳房价，目前沈阳房价已经开始回落，限价房的作用已经发挥。因此，目前应暂缓推出限价房地块，待1.5万套限价房供应后看实际需要再考虑推出新供应，否则是浪费社会资源。

沈阳知名人士也表示，限价房建多少、标准如何，其实质问题是政府打算把住房保障的界线划到哪个阶层为止。若这个界限不清楚，就会出现目前的情况——建了部分大户型或低密度的限价房。要做好该项工作，首先政府要对全市住房状况作彻底的准确摸查，然后广泛听取各阶层意见，定出住房保障界线，计算需要保障的人群数量，决定建设的总体规模;并且根据沈阳市人均居住水平定出保障性用房的建设标准(户型大小、装修标准等);绝不应出现限价房的人均居住面积高于全市平均居住水平，即限价房不应建成豪宅。

2、限价地，市民要有知情权

3、房价应限均价而不是最高价

有人表示，限价房不适合一口价，因为通常商品房即使同一栋楼也会由于楼层、朝向、景观、间隔等因素而造成各单元房价不同，最高价与最低价的价差会相差50%甚至一倍。而限价房一口价，则会出现条件较优的限价房与同类商品房相比不止便宜30%，有可能便宜一倍，而条件差的限价房，售价可能比同类的商品房最低价还要高，所以应该是限定一个楼盘的均价，允许上下有个幅度。而同一区域限价房的限价应一致，避免出现相邻的限价房楼盘价格有区别而让先后的购买者感觉不公平。另外，限价房由于是先定价后销售，所以无法完全及时反映市场水平。

综上，限价房定价是按照地块拍卖前市场价格的70%去制定，市场上一年半载的浮动足以抵消这一部分差额，所以出现商品房价格比限价房价格低并非不可能。所以限价房也应有浮动机制，若要调低已定价的限价房房价，则该部分损失是否应由政府在拍卖款中补偿或由政府统一收购。